房地产的投资逻辑：隐藏在高房价下的致命陷阱
上一次的节目里我们说到了实现财富自由所需要的一个正确的金钱观，金钱不应该是你的终极目标，而我们真正要做的事去获取最大化的价值。追逐价值这听起来非常的容易。但是在现实生活当中却真的是非常的难。
很多人一辈子都没有能够做到这一点，关于价值我们今天就来聊一个大家最关心的实际应用场景房价！
现在你要想在国内买房那真的是难于上青天，你去售楼处看一眼这大多数都是人头攒动火爆异常。这不知情的人多半还以为这里在做什么优惠大酬宾。但实际上还恰恰相反如今的房价就和坐了火箭一样成天只往上窜。
我随便举两个地王的例子大家听了就能吓一跳，上海融信用110.1亿拿下了上海新静安区中兴路地块，而光楼板价每平方米要十万多，根据业内的测算这最后每平方米的售价怎么着都得在14万六。
再看北京，延庆新城地块的总成交价高达了10.425亿，根据估计这块地最终地楼面价得高达每平方米4.3万，整整超出周边在售房价的三倍多。而16年的地王还远不止这两个案例光是同年五月份中国就出现了69宗地王，听到这里大家是不是被吓出了一身冷汗。
这每爆出一块地王，大家都会觉得肉疼，因为从这样的新闻里面，老百姓就只能很直观地得出这样一个结论，未来一到两年里房价一定还要暴涨。
我们拿上海奉贤区南桥新城的一块地作为例子:16年6月份的时候奉贤发展公司用17.2亿元拍下这一块地，这块地的楼板价达到了每平方米3.4万元，而未来的保本价至少也得在每平方米5.6万，然而目前这一块区域在售的金辉天鹅湾的成交价不过就是在3.3万每平方。换句话说现在这一块地方的成交价还赶不上未来这一块地的楼板价，这就意味着未来一到两年里面这一区域的房价上涨70%以上，开发商才能够勉强保本。而且这块地当时还是在上海交通非常不方便的远郊，没有地铁，而且南桥汽车站距离市中心的人民广场大约有40多公里保守估计你要想从南桥到市中心怎么着也得花大概两个多小时。于是这老百姓一看马上就慌了这天底下哪里会有生意人愿意做亏本买卖的。再过几年这房价肯定得涨到天上去现在不买那大概真的就买不起了。
于是你就看到了一个非常荒谬的事情，这房价越涨老百姓越要往里面砸钱。一边哭爹喊娘泪流满面一边还要唯恐售楼处不收自己的血汗钱。这真的是滑天下之大稽。
我们说人在恐慌的时候往往就会没有了理性，大家就会开始忘记问一个非常重要的问题：房价究竟是为什么能够长这么高？
难道是因为人太多房太少吗？ 别天真高房价从来就只是有权人掌握定价权，而普通人默默接受的事情。
我要和你讲一个故事你马上就能明白，小姐的坐台费实际上就只是有那么几个有钱人说了算的，有几个隐形富豪成天带着一帮人去花天酒地，结果硬生生的把整个行业的需求量都给带动了起来，后来富豪发现自己也叫不着小姐了。于是大手一挥，加钱！加钱!昨天1500是吧今天我们给3000!于是,小姐A的坐台费涨了,然后其他小姐看到了，也就会觉得那我的坐台费是不是也该涨涨了。
而这就是经济学里所说的锚固偏见。大家潜意识里会把这个调整后的高坐台费当成一个合理并且有参照性的锚点。其他小姐就会对这样一个高价坐台费习以为常，觉得自己的确就是值这么贵，于是在这一群富豪的带动下整个行业的坐台费都会快速地往上涨。而其他消费者呢就只有被动接受的份！
楼市也是同样的道理，最高的价格往往就是由那一群最有钱的人说了算。假设现在一共有十套房在卖，按每一套的成交价都在100万，而这时来了一个有钱人豪气万丈！这套房我200万买了。于是媒体朋友们回头一听“哎呀，不得了啊！现在房子的成交价变200万了嘛。”赶紧发报道本月房价上涨100%，这个时候要卖房的人一听也乐了，原来我的房子涨价了。于是赶紧调整之前的售价。这个时候又轮到中介出马，大家纷纷开始给买房人打电话，不好意思啊，您之前看中的房子涨价了，房东现在要卖200万一平。有钱人一看，这样有的赚了赶紧大家一起来炒房吧！于是，就眼睁睁的看着这房价和火箭升空一样蹭蹭蹭就长到天际去了。
而且在这个玩法下面，盘子只会越做越大，因为锚固偏见越来越多的人会开始对高房价习以为常。觉得房子天然就是这么贵的。你就想想看，现在你的身边是不是也有越来越多的人还是坚信这房价永远都不会跌。于是，就这样越来越多的人开始加入到买房大军。每一个人都恐怕自己买晚了。房价还得涨。
而这也就是恐慌性买房。为什么有的人会非常紧张特别焦虑的去买房呢？就是因为他们觉得就未来两年内房价肯定要涨，买晚了恐怕得损失好几十万。但是，他们从来没有想过一个更加可怕的事实，他们习以为常的高房价最早其实就只是富人玩起来的游戏，而当富人们离场了支撑高房价的资金抽离，房价一归位，那么恐怕就得为这场泡沫付出一生，甚至是好几代人的心血。
很多人都没有意识到，他们实际上是在拿自己的一辈子去赌，未来30年内房价都只会涨不会跌。我们常说：当房奴苦，但是只要这楼市崩塌了，恐怕很多人连当一辈子房奴的愿望都无法实现。因为，这个时候银行会要求你补齐房价市值和贷款额之间的差额。如果你没有办法补齐呢，银行就有权收购你的房产，并且还能要求你继续偿还余下的贷款。
举个香港楼市崩溃时候的真实例子：在香港有一位刘律师他在97年的时候向银行贷款了667.8万港元，去买了一套价值742万港元的房子。结果到了零三年这套房子只值250万港元了。房价直接就被拦腰砍断。于是，银行找到他了给他算了一笔账，当时我们银行之所以愿意借给你667万那是因为你的房子值700多万。现在呢你的房子只值250万了，那么你还欠我400多万，麻烦你把这笔差价补齐吧。然而刘先生哪里会有钱来补齐这400多万元的差价。于是，最后不仅是房子被银行收走，他还要倒欠下银行200多万港元的债务。
听过这个真实的故事我想问各位请问您真的是考虑清楚了吗？您是真的愿意冒着露宿街头的风险。去节省了几十万的房款吗？哪怕你的女儿一出生可能就注定要替你还债，你也下定决心一定要赶在这房子没涨价之前出手吗？你这是在拿几代人的心血替这场富人们的游戏买单啊！
而且这一场豪赌说实话我真的是很难找到一个能够令我心服口服的胜出理由。我们国家的人口出生率目前在持续的下降，而且从2010年开始，育龄妇女的数量也在开始下跌了，其实，哪怕你不用看数据，你观察身边的很多现象你也能够感受到我们国家的人口红利已经快要消失了。你应该也能发现最近的劳工已经开始变得越来越少了，你要是想招个服务员，收银员那真的是越来越难。而劳动力的价格也开始一直在往上涨。
很多上海土著也已经开始不为下一代的房子担心，毕竟大家都是独生子女，而自己百年之后小孩子手里至少也得有两套房。在这样的情况之下，一旦富人把资金抽走谁又真的有把握说：未来30年房子还会继续走俏只涨不跌。你究竟靠什么支撑房价的上涨呢？
很多人两眼一摸黑，觉得就算自己咬紧牙关也一定要现在买房，但实际上他们只不过是抱着一个坚定的信念房价不可能跌。前阵子我还看到过某经济学家的论调，同样是高喊房价恒久远就算上海房价涨到80万一平，在他看来这都是非常正常，且非常有可能发生的事情。
只是拜托各位，靠着常识回答我一个问题，这世上真的有什么只涨不跌的资产吗？
我们来看美国房价从91年涨到零四年涨了13年之后，就出现了断崖式的下跌。而日本的房价更夸张了，曾经他们的经济学家也同样是高喊着日本的房价永远不会跌。但结果呢?从98年开始房价的确是涨了那么五年！但是，到了91年，日本的不动产市场就开始崩塌！之后的20年里面房价基本又回到了85年时候的水平.那五年的泡沫日本用了整整20年来恢复！
难道这普天之下就真的只有中国才可以创造奇迹吗？从2001年开始中国的房价已经涨了将近16年，难道还真的准备再接再厉一口气再长他半个世纪？醒醒吧！这天底下从来就没有什么新鲜的事儿！
如今这光景和桃花扇里写的又有什么两样，不就是眼看他起高楼，眼看他宴宾客，眼看他楼塌了。不同的是，真的到了楼踏的那一天，受伤的也永远不会是那起楼的人。富人们投资资产的逻辑向来非常简单，只有四个字：低买高卖。
房价低的时候人家抄底进场，人家说把房价炒起来之后现在已经到了可以撤退的时候，人家早就已经找好了普通人做接盘侠。卖了房子去国外晒太阳看美女了。
是啊！不把你哄得丧失理性精明的商人们又该怎么才能赚到钱呢！中国楼市的这一场豪赌，从来就不缺用自己的血肉来将它们供养的人。那些所有期待着你疯狂的家伙们都只不过是守候在旁，等着食你血肉的秃鹫。
永远不要让情绪掌控了你的大脑，把泡沫错当成价值。这世上最愚蠢的事情莫过于拿自己的身价去为别人的财富买单！而财富自由这条路虎视眈眈的人实在太多了，无数的人都会来想尽法子在你身边现在闹闹的上演各种把戏！而你要做的呢就只是沉下心看穿戏台上的喧嚣，然后继续向着你认定的价值走下去罢了！
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